رای وحدت رویه ۸۱۰
رای وحدت رویه شماره ۸۱۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور که در تاریخ ۱۴۰۰/۰۳/۰۴ صادر گردیده است. به موضوع مهمی در قانون ایران پرداخته است با موضوع: حق فسخ فروشنده در قرارداد بیع و تأثیر آن بر انتقال مالکیت به خریدار جدید.
بیشتر بدانید: رأی وحدت رویه
متن رای وحدت رويه شماره ۸۱۰
بر اساس مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدني، اگر در ضمن عقد بيع شرط گردد، در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن معامله در مواعد مشخصشده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبيع را دارد. با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اينكه خريدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبيع را به شخص ثالث بفروشد.
مبيع بايد به بايع مسترد شود و عدم آگاهی خريدار بعدي از شرط مذكور با توجه به ذکر آن در متن قرارداد، به اقتضاي رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بیاثر شدن شرط و زوال حق مالک اوليه نسبت به عين مال نخواهد بود.
بنا بر مطالب عنوانشده، اين رای طبق ماده ۴۷۱ قانون آيين دادرسي كيفري مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدي، در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور، دادگاهها و ساير مراجع، اعم از قضايي و غير آن لازم الاتباع است.
هيأت عمومي ديوان عالي كشور
نکات مهم:
رأی بر اساس مواد 219، 220، 224، 225 و 454 قانون مدنی صادر گردیده است..
فسخ معامله توسط فروشنده، مالکیت را به وی بازمیگرداند.
انتقال مبیع به شخص ثالث بدون توجه به شرط فسخ، بیاثر تلقی میگردد.
عدم آگاهی خریدار جدید از شرط فسخ، اثری در حفظ حق فروشنده ندارد.
این رای وحدت رویه جهت رفع اختلاف بین شعب مختلف دادگاهها صادرشده و اکنون به عنوان یک مبنای قضایی معتبر در موارد مشابه مورد استناد قرار میگیرد.
تأثیر رای وحدت رويه شماره ۸۱۰ بر قرارداد بیع
تأثیر این رأی بر قراردادهای بیع بسیار مهم و چندلایه است، زیرا بهطور مستقیم به امنیت معاملات، حقوق خریداران بعدی، و اعتبار شرط فسخ در قراردادها مربوط میشود. در ادامه، نکات کلیدی این تأثیر را بررسی میشود:
تقویت اعتبار شرط فسخ در قرارداد بیع
اگر در قرارداد بیع شرط شود که در صورت عدم پرداخت اقساط، فروشنده حق فسخ دارد، این شرط کاملاً صحیح است.
اعمال فسخ توسط فروشنده باعث بازگشت مالکیت مبیع به وی میشود. چنانچه خریدار اولیه آن را به شخص ثالث منتقل کرده باشد.
بیاعتباری معاملات بعدی در صورت فسخ
چنانچه خریدار اولیه، قبل از فسخ، مبیع را به دیگری منتقل نماید، معامله دوم در برابر فروشنده اولیه بیاثر خواهد بود.
چنانچه خریدار جدید از شرط فسخ بیاطلاع باشد، ملزم به بازگرداندن مبیع است.
تأثیر بر امنیت حقوقی معاملات
این رأی سبب شده که خریداران بعدی در معاملات زنجیرهای، بیشتر توجه به شروط مندرج در قرارداد اولیه داشته باشند.
از منظر حقوقی، معاملات بعدی اعتبارشان وابسته به بقای معامله اول است.
تسری به سایر عقود و خیارات
رأی ۸۱۰ فقط به بیع و خیار تخلف از شرط محدود نمیگردد، بلکه در مورد کلیه معاملات و تمامی خیارات قراردادی نیز قابل اجر است.
اما در مورد خیارات قانونی (مثل خیار مجلس یا حیوان)، این رأی قابل تسری نیست.
تفسیر رای وحدت رويه شماره ۸۱۰
در تفسیر این رای باید چنین گفت: رای وحدت رویه شماره۸۱۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، هرگاه معاملات متعددی در طول یکدیگر بر مبیع واقع شود و معامله اول با اعمال خیار تخلف از شرط (عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر) باطل یا فسخ گردد.
به دلیل وجود شرط ضمنی مبنی بر بقای عین یا عدم انجام تصرفات ناقله در مبیع، و نیز بهحکم عرف که جزئی از عقد و بهمنزله ذکر در قرارداد است، و بدینجهت که خریدار واقعاً یا فرضاً از وجود حق فسخ و امکان بازگشت مبیع مطلع بوده است، فروشنده نخست میتواند با انحلال قرارداد اول، مبیع را از ایادی بعدی مسترد نماید.
از تحلیل مندرج در رأی و مفهوم مخالف آن چنین استنباط میشود که اگر قرارداد اول شفاهی باشد و امکان اطلاع خریدار از خیار تخلف از شرط وجود نداشته یا اینکه پس از انعقاد قرارداد اول، در قالب توافق مستقل یا شرط الحاقی، فسخ قرارداد در اثر تخلف از شروطِ موردتوافق امکانپذیر شود، بدون اینکه در قرارداد نخست بدان تصریحشده باشد، انحلال قرارداد اول تأثیری بر قراردادهای بعدی ندارد. بنابراین، اقاله معامله اولیه سبب بیاعتباری قراردادهای بعدی نخواهد شد.
همچنین، اعتبار رای وحدت رویه مختص به «عقد بیع» و «خیار تخلف شرط» نیست. بلکه در تمام معاملات و تمامی خیارهای قراردادی و همچنین در مورد شرط فاسخ قابلاجراست. اما در خیارهای قانونی، انحلال قرارداد اول سبب بطلان یا انفساخ عقود لاحق نمیگردد.
نتیجهگیری
رای وحدت رویه شماره ۸۱۰، فروشنده را در اعمال حق فسخ تقویت میکند و خریداران را ملزم میسازد که پیش از معامله، از وضعیت حقوقی ملک و شروط قرارداد اولیه مطلع گردد. درعینحال، امنیت معاملات را به چالش میکشد و اهمیت شفافیت و دقت در تنظیم قراردادها را دوچندان مینماید.
ما در مجموعه حقوقی دادگستر، این امکان را در اختیار شما عزیزان قرار دادهایم که هر ساعت از شبانهروز در تمامی زمینههای آرای وحدت رویه نیازمند مشورت با وکیل دادگستری باشید در خدمت باشیم.
1 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
بسیارعالی