رای وحدت رویه شماره ۸۴۷
رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ در تاریخ ۱۴۰۳٫۰۲٫۲۵هیأت عمومی دیوان عالی کشور با موضوع وکالت در فروش اموال و رعایت مصلحت موکل پرداخته‌شده است.
بیشتر بدانید: رأی وحدت رویه
خلاصه‌ی این رأی به شرح زیر است:
موضوع رای
وکالت در فروش مال با قید «به هر قیمت» یا «به هر شخص ولو به خود» در وکالت‌نامه، به معنای اختیار مطلق نیست. بلکه بر اساس ماده ۲۴۷ قانون مدنی، انجام معامله نسبت به مال دیگری از طریق وکالت مجاز است.
اما ماده ۶۶۷ قانون مدنی تصریح دارد که وکیل باید مصلحت موکل را رعایت کند و از اختیارات داده‌شده عدول ننماید.
نتیجه این رای
چنانچه وکیل مال موکل را به قیمتی بسیار ناچیز و غیرمتعارف (ثمن معامله) به خود یا دیگری بفروش رساند، این معامله فضولی محسوب می‌گردد و بدون تنفیذ موکل، باطل است. عبارت «به هر قیمت» در وکالت‌نامه‌ها، به معنی قیمت عرفی و متعارف است، نه هر قیمتی ولو غیرمنصفانه.
این رأی وحدت رویه در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع لازم‌الاتباع است.
تحلیل حقوقی رای وحدت رویه شماره ۸۴۷
تحلیل حقوقی این رای، ابعاد مهمی از اصول وکالت، رعایت مصلحت موکل، و حدود اختیارات وکیل را روشن می‌نماید. در ادامه این نوشتار، نکات کلیدی این تحلیل را موردبررسی قرار می‌دهیم.
تفسیر محدود از به هر قیمت
عبارت «به هر قیمت» در وکالت‌نامه‌ها نباید به‌صورت مطلق و بدون قید و شرط تفسیر شود. این رای تأکید دارد که: منظور از «هر قیمت»، قیمت عرفی و منصفانه است. فروش مال به ثمن بخس (قیمت ناچیز) حتی با چنین عبارتی، خارج از حدود اختیارات وکیل است.
این تفسیر با اصول حقوقی از جمله ماده ۶۶۷ قانون مدنی هم‌راستا است که وکیل را موظف نموده به رعایت مصلحت موکل خود.
تقدم مصلحت موکل بر اختیار وکیل
رای وحدت رویه ۸۴۷ بر این اصل حقوقی تأکید دارد که: حتی اگر وکیل اختیار فروش مال به خود یا دیگری را داشته باشد، الزاماً باید مصلحت موکل را رعایت نماید. معامله‌ای که به ضرر آشکار موکل باشد، حتی با اختیار صریح، فضولی محسوب می‌شود و نیاز به تنفیذ مجدد دارد.
این تحلیل نشان‌دهنده این است که اختیار وکیل مشروط به رعایت مصلحت موکل است، نه اختیار مطلق
حمایت از حقوق مالکانه و جلوگیری از سوءاستفاده
این رای وحدت رویه درواقع سد راهی برای سوءاستفاده از وکالت‌نامه‌های صوری یا تنظیم‌شده با عبارات کلی است. پیامدهای آن عبارت‌اند از:
جلوگیری از انتقال اموال به قیمت غیرواقعی یا به نفع وکیل.
حمایت از مالکیت مشروع و جلوگیری از تضییع حقوق موکل.
تأثیر در رویه قضایی و اعتبار معاملات
با صدور این نوع آرای وحدت رویه: دادگاه‌ها در بررسی معاملات ناشی از وکالت، باید مصلحت موکل را احراز نمایند. همچنین، معاملات با ثمن غیرمتعارف، حتی با اختیار صریح، قابل‌ابطال یا نیازمند تنفیذ هست.
تأثیر رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ در دعاوی ملکی
این رای تأثیر قابل‌توجهی در دعاوی ملکی دارد، به‌ویژه در پرونده‌هایی که موضوع آن‌ها فروش املاک از طریق وکالت‌نامه است. مهم‌ترین اثر این رای را موردبررسی قرار می‌دهیم:
افزایش نظارت قضایی بر معاملات وکالتی
دادگاه‌ها دیگر نمی‌توانند تنها باوجود عباراتی مانند «به هر قیمت» یا «ولو به خود» در وکالت‌نامه‌ها بسنده نمایند. باید موردبررسی قرار گیرد که آیا معامله با رعایت مصلحت موکل انجام‌شده یا خیر
این موضوع سبب می‌شود معاملات صوری یا سوءاستفاده آمیز راحت‌تر ابطال گردد.
کاهش اعتبار معاملات با ثمن بخس
اگر ملکی به قیمتی بسیار پایین‌تر از عرف بازار معامله‌شده باشد، حتی باوجود اختیار صریح، معامله فضولی تلقی می‌گردد. این موضوع به خریداران هشدار می‌دهد که در معاملات وکالتی، قیمت منصفانه شرط اعتبار است.
افزایش دعاوی ابطال سند رسمی
موکلانی که املاکشان باقیمت غیرمنصفانه فروخته‌شده، می‌توانند با استناد به این رأی، دعوای ابطال سند رسمی یا تنفیذ معامله را مطرح نمایند.
این رای پشتوانه‌ای قوی برای اثبات عدم رعایت مصلحت در فروش املاک است.
تغییر در رویه دفاتر اسناد رسمی و مشاورین املاک
دفاتر اسناد رسمی ممکن است در تنظیم معاملات وکالتی، دقت بیشتری در احراز قیمت عرفی و رضایت موکل داشته باشند. همچنین مشاوران املاک نیز باید از انجام معاملات با وکالت‌نامه‌هایی که فاقد شفافیت هستند، خودداری نمایند.
حمایت از مالکیت مشروع و جلوگیری از انتقال غیرمنصفانه املاک
این رای مانع از انتقال املاک به افراد ثالث یا خود وکیل باقیمت‌های غیرواقعی می‌شود
درنتیجه، امنیت حقوقی مالکیت در بازار املاک افزایش می‌یابد.
ما در مجموعه حقوقی دادگستر، این امکان را در اختیار شما عزیزان قرار داده‌ایم که هر ساعت از شبانه‌روز در تمامی زمینه‌های آرای وحدت رویه نیازمند مشورت با وکیل دادگستری باشید در خدمت باشیم.
برای برقراری ارتباط با وکیل تخصصی یا مشاوره حقوقی تلفنی به‌صورت ۲۴ ساعته از تلفن ثابت سراسر کشور بدون صفر یا کد با شماره ۹۰۹۹۰۷۱۳۶۹ تماس برقرار نماید.
