اجاره

قرارداد اجاره یکی از موضوعات مهمی است که امروزه بیشتر افراد جامعه با آن مواجع هستند، قانون روابط موجر و مستاجر از قوانین خاص و قانون مدنی به عنوان قانون عام اجاره شناخته شده است.
در اغلب جوامع تحولات اجتماعی و اقتصادی باعث تغییر در قوانین می شود قانون خاص اجاره و روابط موجر و مستاجر از جمله این قوانین هستند که در سالهای ۱۳۵۶،۱۳۶۲، ۱۳۷۶ دستخوش تغییر و تحولات شده اند. برای اینکه اطلاعات شما در خصوص اجاره ملک به روز باشد موسسه حقوقی ما وکیل آنلاین در هر ساعت از شبانه روز در خدمت شما می گذارد.

ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره را اینگونه تعریف کرده دست: عقدي است كه به موجب آن مستاجر مالك منافع عين مستاجره مي شود. اجاره دهنده را موجر می نامند و اجاره كننده رامستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره گويند.
البته باید خاطر نشان کرد که در این ماده معنی کامل و جامعه ای از اجاره قانونگذار بیان نکرده است اما در مواد بعدی قانون مدنی یک سری نکات قابل توجه در باب اجاره و روابط موجر و مستاجر بیان شده است.

 

اقسام اجاره

براساس ماده ۴۶۷ قانون مدنی مورد اجاره ممکن است: ۱- اشیاء ۲- حیوان ۳-انسان باشد. در اجاره اشیاء مدت الزامی است در غیر این صورت اجاره باطل است و مدت اجاره از روزی شروع می شود که در قرارداد اجاره طرفین ذکر شده است.

 

چگونگی تسلیم و استفاده مطلوب مال مورد اجاره

در خصوص موضوع استفاده و تسلیم ماده ۴۷۷ قانون مدنی اینگونه مقرر کرده است: موجر بايد عين مستاجر را در حالتي تسليم نمايد كه مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را از آن داشته باشد.
بر اساس این ماده موجر مکلف است عین مستاجره را صحیح و سالم تحویل مستاجر بدهد و وسایل انتفاع را به نحو احسن فراهم آورد.

 

در خصوص عیوب عین مستاجره در حین تسلیم مورد اجاره ماده ۴۷۸ قانون مدنی اینگونه مقرر کرده است: هر زمان مشخص شود عين مستاجره درحال اجاره معيوب بوده مستاجر این اختیار را دارد عقد را فسخ كند يابه همان نحوي كه بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول كند ولي اگر موجر رفع عيب كندبه نحوي كه به مستاجر ضرري نرسد مستاجرحق فسخ ندارد.
عیوبی که مد نظر قانونگذار در این ماده بوده است عیبی است که باعث نقص در انتفاع یا صعوبت در استفاده باشد و اگر مالک مورد اجاره نتواند عیوب را رفع کند اجاره باطل می شود.

 

مطالب مرتبط: رهن

مطالب مرتبط: سرقفلی 

 

 

هزینه های تعمیرات عین مستاجره به عهده چه کسی است؟

طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی: تعميرات و كليه مخارجي كه درعين مستاجره براي امكان انتفاع ازآن لازم می شود به عهده مالك است مگر آنكه شرط خلاف شده يا عرف بلد برخلاف آن جاري باشد و همچنين است آلات و ادواتي كه براي امكان انتفاع از عين مستاجره لازم مي باشد
براساس این ماده و مواد دیگر قانون روابط موجر و مستاجر تعمیرات اساسی مربوط به اصل بنا و تاسیسات اصلی به عهده موجر است، ولی تعمیرات جزئی و تزئینی مربوط به انتفاع مطلوب و شخصی به عهده مستاجر است.

 

تکالیف مستاجر در عین مستاجره

براساس ماده ۴۹۰ قانون مدنی: مستاجر بايد:
۱- در استعمال عين مستاجره به نحو متعارف رفتاركرده وتعدي يا تفريط نكند
۲- عين مستاجره براي همان مصرفي كه در قرارداد عنوان شده و در صورت عدم تعيين در منافع مقصوده كه از اوضاع و احوال استنباط مي شود استفاده شود
۳- مال الاجاره را در مواعدي كه بين طرفين عنوان شده تاديه كند و در صورت عدم تعيين موعد نقدا بايد بپردازد

 

پایان قرارداد

طبق ماده ۶ قانون موجر و مستاجر: در موارد زیر مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ نماید:
۱- در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده انطباق نداشته باشد
۲- در مواردی که مطابق شرایط حق فسخ مستأجر تحقق یابد به خاطر تخلف شرط و یا خیار عیب
۳- هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزء در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد

انتقال عین مستاجره به دیگری در صورتی که مستاجر حق انتفاع به غیر از او سلب شده است.

به دلیل پیچیده بودن قواعد و قوانین حقوقی شما می توانید برای اطلاعات تخصصی و موردی در زمینه ملک، رهن ملک و قوانین موجر و مستاجر به صورت حضوری یا تلفنی با یک وکیل پایه یک یا مشاوره حقوقی مشورت کنید.

 

مطالب مرتبط: وکیل ملک

مطالب مرتبط: وکیل تلفنی 

 

 

نکاتی که باید در تنظیم قرارداد به آن توجه داشت

طرفین و سمت آن‌ها

مشخصات کامل موجر و مستاجر و محل سکونت آنها باید در قرارداد عنوان شود، اگر اختلافی به وجود آید، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مندرج در قرارداد ابلاغ می‌شود.

ضروری نیست موجر، مالک عین مستأجره باشد و مالکیت منافع کافیت می کند البته در این صورت باید توجه داشت که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد. به عبارت دیگر مستأجر که مالک منافع است می‌تواند در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق از او سلب نشده باشد، مجددا می تواند مورد اجاره را به شخص دیگری دهد.

 

مورد اجاره و استفاده مورد نظر

مکان مورد اجاره و ملحقات آن تلفن، پارکینگ و انباری و غیره قید شود و همچنین در صورتی که قرارداد برای مقصود خاصی مثل سکونت یا تجارت یا هر مورد دبگر باشد باید این موضوع نیز در قرارداد مشخص شود.

 

مطالب مرتبط: تخلیه ملک

مطالب مرتبط: خلع ید تخلیه ید

 

مدت قرارداد و مال الاجاره

اصولا قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سال تنظیم می‌شود، ولی اگر قرارداد برای مدت بیشتر یا کمتر تنظیم شود مانعی ندارد. مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری عنوان نشود، باید نقداً و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود. هرچند که بهتر است قبل از اقدام با یک وکیل آنلاین در این زمینه مشاوره تلفنی بگیرید.

 

ضمانت اجرای تخلف از قرارداد

اگر طرفین قرارداد ازشروط قرارداد تخطی کنند طرف مقابل حق فسخ دارد ولی این حق فسخ با توجه به زمانبر بودن رسیدگی در سیستم قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کفایت نمی کند.

مدت اجاره از موارد پر اهمیت قرارداد است که براساس نظر حقوقدانان مهمترین نکته‌ای که در تنظیم قرارداد‌ باید به آن  توجه کرد قید مدت در قرارداد است. در غیر این صورت براساس ماده ۴۶۸ قانون مدنی قرار داد باطل است، به این دلیل که صراحتا در متن ماده مذکور قید شده است که در قرارداد مدت باید معین شود و در غیر این صورت اجاره باطل است. اگر در قرارداد  مدت به طور صریح ذکر نشده باشد و مال‌الاجاره هم از قرار روز، ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود. این مورد هم در ماده ۵۰۱ قانون مدنی مورد ذکر شده است.

 

مطالب مرتبط: وکیل تسخیری

مطالب مرتبط: وکیل حقوقی 

 

موسسه حقوقی دادگستر این امکان را در اختیار شما قرار داده که هر ساعت از شبانه روز در زمینه اجاره و ملک نیاز به مشاوره به صورت تلفنی یا حضوری با وکیل آنلاین یا مشاوره حقوقی داشته باشید در خدمت گذاری به شما عزیزان آماده باشد.

برای برقراری ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری یا مشاوره حقوقی تلفنی به صورت 24 ساعته در هر ساعت از شبانه روز از تلفن ثابت سراسر کشور بدون هیچ پیش شماره یا کدی با شماره: 9099071369 تماس بگیرید.