اجاره
قرارداد اجاره یکی از موضوعات مهمی است که امروزه بیشتر افراد جامعه با آن مواجع هستند، قانون روابط موجر و مستاجر از قوانین خاص و قانون مدنی به عنوان قانون عام اجاره شناخته شده است.
در اغلب جوامع تحولات اجتماعی و اقتصادی باعث تغییر در قوانین می شود قانون خاص اجاره و روابط موجر و مستاجر از جمله این قوانین هستند که در سالهای ۱۳۵۶،۱۳۶۲، ۱۳۷۶ دستخوش تغییر و تحولات شده اند. برای اینکه اطلاعات شما در خصوص اجاره ملک به روز باشد موسسه حقوقی ما وکیل آنلاین در هر ساعت از شبانه روز در خدمت شما می گذارد.
مطالب مرتبط: وکیل تسخیری
مطالب مرتبط: وکیل حقوقی
ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره را اینگونه تعریف کرده دست: عقدي است كه به موجب آن مستاجر مالك منافع عين مستاجره مي شود. اجاره دهنده را موجر می نامند و اجاره كننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره گويند.
البته باید خاطر نشان کرد که در این ماده معنی کامل و جامعه ای از اجاره قانونگذار بیان نکرده است. اما در مواد بعدی قانون مدنی یک سری نکات قابل توجه در باب اجاره و روابط موجر و مستاجر بیان شده است.
مطالب مرتبط: رهن
مطالب مرتبط: سرقفلی
اقسام اجاره
براساس ماده ۴۶۷ قانون مدنی مورد اجاره ممکن است: ۱- اشیاء ۲- حیوان ۳-انسان باشد. در اجاره اشیاء مدت الزامی است در غیر این صورت اجاره باطل است و مدت اجاره از روزی شروع می شود که در قرارداد اجاره طرفین ذکر شده است.
چگونگی تسلیم و استفاده مطلوب مال مورد اجاره
در خصوص موضوع استفاده و تسلیم ماده ۴۷۷ قانون مدنی اینگونه مقرر کرده است: موجر بايد عين مستاجر را در حالتي تسليم نمايد كه مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را از آن داشته باشد.
بر اساس این ماده موجر مکلف است عین مستاجره را صحیح و سالم تحویل مستاجر بدهد و وسایل انتفاع را به نحو احسن فراهم آورد.
در خصوص عیوب عین مستاجره در حین تسلیم مورد اجاره ماده ۴۷۸ قانون مدنی اینگونه مقرر کرده است: هر زمان مشخص شود عين مستاجره درحال اجاره معيوب بوده مستاجر این اختیار را دارد عقد را فسخ كند يابه همان نحوي كه بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول كند ولي اگر موجر رفع عيب كندبه نحوي كه به مستاجر ضرري نرسد مستاجرحق فسخ ندارد.
عیوبی که مد نظر قانونگذار در این ماده بوده است عیبی است که باعث نقص در انتفاع یا صعوبت در استفاده باشد و اگر مالک مورد اجاره نتواند عیوب را رفع کند اجاره باطل می شود.
مطالب مرتبط: تخلیه ملک
مطالب مرتبط: خلع ید تخلیه ید
هزینه های تعمیرات عین مستاجره به عهده چه کسی است؟
طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی: تعميرات و كليه مخارجي كه درعين مستاجره براي امكان انتفاع از آن لازم می شود به عهده مالك است. مگر آنكه شرط خلاف شده يا عرف بلد برخلاف آن جاري باشد و همچنين است آلات و ادواتي كه براي امكان انتفاع از عين مستاجره لازم مي باشد.
براساس این ماده و مواد دیگر قانون روابط موجر و مستاجر تعمیرات اساسی مربوط به اصل بنا و تاسیسات اصلی به عهده موجر است. ولی تعمیرات جزئی و تزئینی مربوط به انتفاع مطلوب و شخصی به عهده مستاجر است.
تکالیف مستاجر در عین مستاجره
براساس ماده ۴۹۰ قانون مدنی: مستاجر بايد:
۱- در استعمال عين مستاجره به نحو متعارف رفتاركرده وتعدي يا تفريط نكند
۲- عين مستاجره براي همان مصرفي كه در قرارداد عنوان شده و در صورت عدم تعيين در منافع مقصوده كه از اوضاع و احوال استنباط مي شود استفاده شود
۳- مال الاجاره را در مواعدي كه بين طرفين عنوان شده تاديه كند و در صورت عدم تعيين موعد نقدا بايد بپردازد
پایان قرارداد
طبق ماده ۶ قانون موجر و مستاجر: در موارد زیر مستأجر میتواند قرارداد را فسخ نماید:
۱- در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجارهنامه قید شده انطباق نداشته باشد
۲- در مواردی که مطابق شرایط حق فسخ مستأجر تحقق یابد به خاطر تخلف شرط و یا خیار عیب
۳- هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزء در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد
انتقال عین مستاجره به دیگری در صورتی که مستاجر حق انتفاع به غیر از او سلب شده است.
به دلیل پیچیده بودن قواعد و قوانین حقوقی شما می توانید برای اطلاعات تخصصی و موردی در زمینه ملک، رهن ملک و قوانین موجر و مستاجر به صورت حضوری یا تلفنی با یک وکیل پایه یک یا مشاوره حقوقی مشورت کنید.
مطالب مرتبط: وکیل ملک
مطالب مرتبط: وکیل تلفنی
نکاتی که باید در تنظیم قرارداد به آن توجه داشت
طرفین و سمت آنها
مشخصات کامل موجر و مستاجر و محل سکونت آنها باید در قرارداد عنوان شود، اگر اختلافی به وجود آید. احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مندرج در قرارداد ابلاغ میشود.
ضروری نیست موجر، مالک عین مستأجره باشد و مالکیت منافع کافیت می کند. البته در این صورت باید توجه داشت که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد. به عبارت دیگر مستأجر که مالک منافع است میتواند در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق از او سلب نشده باشد. مجددا می تواند مورد اجاره را به شخص دیگری دهد.
مورد اجاره و استفاده مورد نظر
مکان مورد اجاره و ملحقات آن تلفن، پارکینگ و انباری و غیره قید شود. و همچنین در صورتی که قرارداد برای مقصود خاصی مثل سکونت یا تجارت یا هر مورد دبگر باشد باید این موضوع نیز در قرارداد مشخص شود.
مدت قرارداد و مال الاجاره
اصولا قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سال تنظیم میشود، ولی اگر قرارداد برای مدت بیشتر یا کمتر تنظیم شود مانعی ندارد. مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری عنوان نشود، باید نقداً و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود. هرچند که بهتر است قبل از اقدام با یک وکیل آنلاین در این زمینه مشاوره تلفنی بگیرید.
ضمانت اجرای تخلف از قرارداد
اگر طرفین قرارداد از شروط قرارداد تخطی کنند طرف مقابل حق فسخ دارد. ولی این حق فسخ با توجه به زمانبر بودن رسیدگی در سیستم قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کفایت نمی کند.
مدت اجاره از موارد پر اهمیت قرارداد است که براساس نظر حقوقدانان مهمترین نکتهای که در تنظیم قرارداد باید به آن توجه کرد قید مدت در قرارداد است. در غیر این صورت براساس ماده ۴۶۸ قانون مدنی قرار داد باطل است. به این دلیل که صراحتا در متن ماده مذکور قید شده است که در قرارداد مدت باید معین شود و در غیر این صورت اجاره باطل است. اگر در قرارداد مدت به طور صریح ذکر نشده باشد و مالالاجاره هم از قرار روز، ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد. اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود. این مورد هم در ماده ۵۰۱ قانون مدنی مورد ذکر شده است.
موسسه حقوقی دادگستر این امکان را در اختیار شما قرار داده که هر ساعت از شبانه روز در زمینه اجاره و ملک نیاز به مشاوره به صورت تلفنی یا حضوری با وکیل آنلاین یا مشاوره حقوقی داشته باشید در خدمت گذاری به شما عزیزان آماده باشد.
برای برقراری ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری یا مشاوره حقوقی تلفنی به صورت 24 ساعته در هر ساعت از شبانه روز از تلفن ثابت سراسر کشور بدون هیچ پیش شماره یا کدی با شماره: 9099071369 تماس بگیرید.
19 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
سلام وقتتون بخیر.ماموعدقراردادمون شهریورماهه.قراربودخردادتخلیه کنیم ک نشد.الان صابخونه گیرداده ک تخلیه کنید میگ میرم ۳روزه حکم تخلیه میگیرم ماتااخر شهریورهم کرایه رو پرداخت کردیم ایا میتونه حکم تخلیه بگیره؟؟
سلام
مهم تاریخ قرارداد اجاره است. اگر قرارداد اجاره تاریخش به اتمام برسد و سما تخلیه نکنید حدود 2 ماه زمان میبرد تا مالک بتواند دستور تخلیه فوری بگیرد.
مشاوره حقوقی تلفنی
سلام .ایا برای دوماه تا تخلیه اجاره بیشتری باید پرداخت شود
سلام و وقت بخیر
اگر قرارداد به اتمام نرسیده نه لزومی برای پرداخت بیشتر اجاره نیست اما اگر قرارداد تمام شده و توافق دو ماه بیشتر شده باید مابه تفاوت اجاره پرداخت گردد.
سلام وقت بخیر
بنده قراداد رهن و اجاره ای در تاریخ۱۷م ماه بستم که قرار شد۲۵برم خونه رو تحویل بگیرم؛
۱۰ملیون اجاره رو همونجا بکارت صاحبخانه ریختم؛
چک نقد نیمی از رهن رو هم صاحبخانه تاریخ ۱۸م نقد کرد؛
کمیسیون بنگاه که ۵ملیون بود رو تاریخ ۱۷م دادم.
درتاریخ ۲۱م یعنی قبل فرارسیدن موعد تحویل خانه از صاحبخانه به بنده، از رفتن به اون خونه منصرف شدم و به بنگاه گفتم و ایشون به مالک گفتن و قرارشد طبق توافقی که در مبایعه نامه بود، ۵ملیون تومان ضرر به مالک بدهم و هزینه کمیسیون مستاجر بعدی روهم به بنگاه بدهم یعنی ۵ملیون تومان.
اکنون بنگاه میگوید تازمانیکه مستاجر پیداکنم،شماباید اجاره روزانه را پرداخت کنید.
اگر درست است بفرض تا ۲ماه دیگر مستاجر پیدا نکند،یعنی بنده باید اجاره بدهم؟
اگر اینطور است پس ۵ملیون جریمه مبایعه نامه را چرا باید بدهم؟
اصلا این روندی که میرویم باتوجه به اینکه بنده قبل تحویل خانه انصراف دادم درست است؟
ممنون
سلام وقت بخیر
شما باید بر اساس توافقی که پشت قرارداد یا در توضحات قرارداد ذکر شده عمل کنید.
اگر پرداخت خسارات دکر نشده باشد شما ملزم به پرداخت نیستید.
سلام و قت بخیر
پایان قرارداد مستاجرم آخر خرداد1403 می باشه . جهت یادآوری اظهارنامه و پیامک دادم که مبلغ ودیعه قرض الحسنه ایشان جهت تخلیه آماده است لطفا با هماهنگی همدیگه تاریخی رو در لابی محل مورداجاره معین کنیم جهت بازدید ملک ، تحویل و انجام تشریفات قانونی ( ازقبیل ارائه رسیدهای پرداخت شارژ ماهیانه ، فیش های آب ، برق ، گاز و …) سپس به اتفاق مراجعه کنیم به املاک محل قراداد فیمابین مون جهت الباقی تشریفا قانونی از قبیل : عودت مبلغ ودیعه قرض الحسنه اجاره مسکن و غیره … ولی متاسفانه مستاجر محترم در پاسخ پیامک داده کلید ملک مورد اجاره رو تحویل املاک محل قرارداد مون داده و به بنده امر نمودند به املاک مراجعه و فقط هنگام دریافت عودت مبلغ ودیعه قرض الحسنه تشریف میاورند
سئوال اول : آیا این قانونی است بدون رضایت اینجانب کلید ملک مورداجاره تحویل املاک گردد ( با توجه به اینکه ملک کاملا تخیله می باشد)
سئوال دوم: با توجه به اینکه بنده به املاک هیچگونه اطمینانی ندارم اگه با مستاجرم به تفاهم و توافق جهت انجام تشریفات قانونی قراداد اجاره از قبیل ( بازدید و تحویل ملک، رسیداسناد تسویه شارژ ساختمان و آب و … ) نرسیم آیا از نظر قانونی میتونم از محاکم قضایی جهت تحویل ملک ، دریافت سایر هزینه ها و جرایم دیرکرد اقدام قانونی کنم. بسیارسپاسگزارم راهنمایی بفرمایید
سلام وقت بخیر
عرف هست که کلید تحوبل املاک شود و با املاک هماهنگ شود
بله میتوانید دستور تخلیه فوری بگیرید همراه با کلیه خسارات
برای اطلاعات بیشتر با وکیل پایه یک دادگستری مشورت شود.
سلام
ملکی را با 100 میلیون رهن و اجاره ماهانه 9 میلیون اجاره دادم. اجاره ها همیشه با تاخیر پرداخت گردید و ماه سوم و چهارم مستاجر اجاره را پرداخت نکرد. برای ایشان هم پیامک و هم اظهارنامه قانونی ارسال کردم که طبق قرارداد قولنامه منسوخ شده است ولی در صورت عدم پرداخت اجاره ها و عدم همکاری بابت تحویل ملک, به ازای هر ماه عدم پرداخت اجاره, مبلغ 9 میلیون تومان از ودیعه رهن کسر و مبلغ 270 هزار تومان به مبلغ اجاره اضافه شود. پس از اتمام دوره قرارداد ایشان 4/5 قسط را پرداخت نکرده است. با توجه به اینکه شرط فوق در قولنامه قید نشده است ولی بنده هم با پیامک و هم اظهارنامه به ایشان ابلاغ کردم آیا می توانم مبلغ جریمه دیرکرد اجاره که حدود 4میلیون و پانصد هزار تومان می شود را در هنگام تسویه حساب از مبلغ ودیعه مستاجر کسر کنم؟
سلام وقت بخیر
اگر زمان تخلیه به توافق رسیدید و کسر شد که توافقی مشکل حل شده.
چنانچه هنگام تخلیه به توافق نرسیدید و کار به شورای حل اختلاف کشیده شد شما باید کل مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری واریز و درخواست بلوکه نودن مبلغ را بخواهید.
وکیل رایگان
بسیار هم عالی
سلام من یه خونه اجاره کردم که سال اول قرارداد املاکی بستیم بعد از آن هر سال قرارداد شفاهی بستیم موجر گفته باید زودتر خانه را تخلیه کنی و من قبول نکردم الان بیست و پنج روز هست که آب خانه من رو بسته شکایت کردم الان دادگاه دادگستری گفته بروید کلانتری اول من میرم کلانتری کلانتری میگه چون قرار داد شفاهی بستیم باید خانه را تحویل بدهی ضمنأ همه اجاره ها را به وقتش پرداخت کردم و رسید هم دارم
سلام وقت بخیر
شکایت کیفری طرح کنید و پیگیری کنید. کلانتری که دادگاه نیست حکم صادر نماید.
سلام صاحبخانه من نیست کارتش مسدوده خانم ایشان هم گوشیش خاموشه خود صاحبخانه هم گوشیش خاموشه کرایه مونده دستم قراردادم تموم شده بعدا نیاد ازمن شکایت کنه
سلام وقت بخیر
میتوانید اظهارنامه برایشان ارسال نمایید.
وکیل تهران
پرسش من این است باتوجه به اینکه درپایان زمان قراردادمن به صاحبخانه اعلام کردم که میخواهم ملک راتخلیه کنم وایشان ازپرداخت کسری ازودیعه جهت عقدقراردادامتناع کردند (حتی اگر آن مبلغ رامتقبل میشدندقطعادرپرداخت الباقی مبلغ بهانه می آوردند) من هم همان موقع دردفترخدمات قضایی موضوضوع راثبت وبه اطلاع ایشان ومراجع قضایی رساندم، آیالازم است کاری انجام دهم؟
طبق قراردادی که به ثبت رسیده ایشان میبایست روزانه مبلغ 200هزارتومان بعنوان خسارت ناشی ازامتناع ازبازپرداخت ودیعه به من بدهند،آیا باتوجه به توضیحات داده شده قانون ایشان رابه پرداخت عین مبلغ ودیعه ومبلغ خسارت ملزم ومجبورمیکند؟
سلام وقت بخیر
خسارت قراردادی روزانه زمانی به شما تعلق خواهد گرفت که شما ملک را تخلیه و تامین دلیل نمایید.
همچنین دادخواست مطالبه ودیعه و خسارات را ثبت نمایید.
سلام
قرارداد اجاره من تمام شده و پالک اظهار نامه فرستاده چون تخلیه نکردی قراردادت با شرایط جدید و با یه مبلغ بالایی که اعلام کرده تمدید میشه من تو جواب اون یه اظهارنامه فرستادم که اماده تخلیه هستم و پول پیش من رو بده
ولی میگه من تا یک ماه پیش پول داشتم و الان ندارم
من الان شکایت کردم
میحواستم ببینم تا زمان رسیدگی به شکایت تکلیف این مدت اضافه ای که داره طی میشه و من توخونه نشستم چی میشه
من که دارم میگم اماده تخلیه هستم ولی پولم رو نمیده
سلام وقت بخیر
شما باید ملک را تخلیه نموده و درخواست تامین دلیل از شورای حل اختلاف نمایید تا خسارات قراردادی به شما تعلق بگیرد.
برای اطلاعات بیشتر با وکیل تهران مشورت شود.